隨著利率攀升、景氣持續衰退的影響下，房市法拍棟數也隨之成長，但成交率卻創下了近兩年來的新低。
「據內政部最新法拍棟數資料顯示，2022年7~11月全國法拍移轉量成長16.2%，且除桃園外、五都拍賣量全數成長，又以台南年增五成、台中增幅逾四成最驚人，顯示升息、景氣衰退及打炒房修法闖關等利空襲擊，房市買氣鈍化，讓成屋市場投資客斷頭潮浮現。」— 經濟日報
值得留意的是，相較於居高不下的新建案售價，比市價划算的法拍屋仍吸引不少投資客或自住購屋族觀望；第一拍通常為市價的9折，第二拍為第一拍的8折，第三拍為第拍的6折，若有第四拍，甚至可以以市價的5折買到法拍屋。
不過，看似划算的法拍屋，其實也有不少風險＆限制存在，其購屋門檻也比較高，除了要留意政府的打房政策外，還需要留意哪些問題呢？
今天，玉山數位理財將透過本篇文章告訴你，什麼是法拍屋之外，還會告訴你買法拍屋前，一定要留意的五個風險，最後也會告訴你，法拍屋的貸款流程＆管道，若你有考慮在2023年購入法拍屋，無論是投資還是自住，不妨花三分鐘閱讀本篇文章，讓你購買法拍屋不踩雷！
簡單來說，當債務人無力支付貸款，積欠銀行、政府或民間貸款業者債務達一定期限時，債權人得以向法院申請強制執行，拍賣債務人名下的房屋來償還債務。
而根據不同的債權人屬性，法拍屋還可分為以下三種類型，我們也將三種法拍屋類型的細節整理成下述表格：
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法拍屋 |
金拍屋 |
銀拍屋 |
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執行單位 |
法院 |
台灣金服 |
銀行 |
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拍賣價格 |
最低市價5折 |
最低約市價8折 |
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簡單了解三種法拍屋的類型後，接下來我們將說明法拍屋購買的五大風險，幫助你在購買前可以審慎評估。
法院僅會公告該勿件是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋等資訊，以及是否有漏水或因天災人災導致的受損。簡單來說，想要了解法拍屋資訊，只能透過法院的拍賣公告中得知，無法進屋了解所有屋況，也因此法院不會負瑕疵擔保責任，購買後若有任何問題，不得以任何原因向法院求償。
投標前，須準備拍賣底價的2成保證金才能投標。舉例來說，A物件的拍賣底價是1000萬，投標人就必須自備200萬的保證金，而且若投標成功，還必須在7天內繳清墊付拍定尾款800萬，若沒有繳納，則保證金會全數沒收，這點須特別留意！
在取得法拍屋的「不動產權利移轉證明書」前，若想要以貸款的方式取得墊付拍定尾款，就只能以信用貸款的方式承做，不僅審核條件非常嚴謹、利率高達4 ~ 12%不等，而且還要留意該物件和個人信用條件是否能核貸到8成，若最後核貸的資金不足，還有可能面臨保證金被沒收的風險。
若順利核貸，等法院核發不動產權利移轉證明書後，即可將該筆信貸轉為一般的房屋貸款，因此建議購買法拍屋前，事先讓承做銀行協助評估該物件以及個人信用條件，是否可達預期金額，以免發生資金不足、保證金被沒收的窘境。
由於法拍屋不能進屋了解屋況，若購買到屋況很差的法拍屋，如水管堵塞、油漆脫落、壁癌等情形，還得花一筆修繕費，甚至連家具家電都不堪用的話，替換也是一筆不小的開銷。建議購屋前就要保留一些資金來因應這些可能需要支付的隱藏成本。
最後一個風險則是牽涉到法拍屋點交與否的問題。
點交指的是法院會陪同得標人清點交付房屋，將房屋完整的「使用權」轉移到得標人身上，相反則是法院不陪同點交，只會將房屋的「所有權」交給得標人。
兩者最大的差異在於，若法拍屋遭原屋主或有其他人占用，點交時法院可以依照強制執行法第九十九條，強制佔用人須於15天內搬離，若不點交只能由得標人自行協調，容易徒增不少時間成本。
除了分為點交與不點交外，還可根據法拍屋不同的實際情形，細分為以下四種狀態：
最後，我們來看一下購買法拍屋的貸款流程與管道有哪些，因購買法拍屋後，須在7天內備足高額的尾款，容易面臨保證金被沒收的窘況，建議投標前一定要評估自身的條件是否能成功核貸，避開資金不足的風險。
首先，投標前要準備底價2成的保證金，以底價1000萬的法拍屋來說，須準備200萬的保證金，通常以銀行支票的形式支付。
得標後剩餘的800萬，可向銀行申請短期的代墊款信貸，前2 ~ 3個月的利率和月付金較高，後期取得法院給的「不動產權利移轉證明書」後，原承做代墊款的銀行就會將該筆信貸轉為一般房屋貸款，可獲得較長的還款年限和優惠的利率。
不過，建議800萬的墊付拍定尾款，在投標前就應準備相關資料，事先向銀行申貸，因個人信用條件以及法拍屋的屋況不同，最終不一定可取得理想的核貸金額，如果銀行無法承做、資金籌措不順利的話該怎麼辦呢？
這時候就可以參考玉山數位理財提供的多元貸款專案，玉山數位理財整合坊間所有的貸款方案，不僅可以幫你在短時間內選出最優惠的貸款方案，還能幫你爭取到更高的額度和優惠的利率，讓你用最低的成本入手法拍屋！
