房屋貸款是目前國人金額最高的貸款，大約佔全部貸款總額的85%，可見在房價逐漸攀升的市場，房市的交易依然火熱。
值得注意的是，除了首購族、投資客的房屋貸款外，也有不少房屋二胎、增貸的需求。
只是，在未注意其他細節、就盲目地進行貸款之下，也發生不少貸款無力繳納、房屋被法拍的案例。
今天，玉山數位理財要帶你一起了解，在進行房屋貸款或二胎前，應該要注意的11個重點，讓你可以安心成家、取得資金，避免面臨生活水平降低、甚至無力繳納貸款的窘境。最後玉山數位理財也會針對共同持有房屋，該如何進行房屋二胎的情況進行說明。
以下我們將會分成房屋貸款和房屋二胎兩種情況進行評估，讓你更清楚地了解，在申請特定的貸款前，應該需要留意哪些重點。
買房是人生的重要大事，一旦貸款買房，就要面臨數十年以上的貸款繳納，如果沒有仔細做好各項風險評估，其實很容易讓自己陷入困境，以下我們整理了有關於房屋貸款須注意的三大重點，建議你在買房前，不妨進行自我評估：
現代人除了房貸，大多都具有車貸、信貸等貸款，因此你必須試算每個月須繳納的債務（包含房貸、車貸、信貸、卡費等等），總額盡量別超過個人月收入的70%。也就是說，假設你的月收入5萬，那麼你每個月要繳納的債務建議維持在5萬x70% = 35000以下；如果你只需要考慮房貸的問題，建議房貸月繳金額也要控制在收入的30~40%以內，也就是每個月可接受最高20000元的房貸。
但是，如果你原有的債務還沒加上房貸就已經超過35000，建議你優先處理現有的債務，再來考慮貸款買房會比較輕鬆，避免有了房沒了生活品質。
假設你不幸失業或是面臨收入突然降低的情況，你有多少存款可讓你暫時度過難關？而且還要同時面臨貸款的繳納。
一般來說，可動用的緊急預備金建議要讓你可以維持正常生活至少半年以上，才能有效降低房貸的風險，當然緊急預備金越多越好，才能降低未來可能面臨的任何風險。
最後一個關鍵也和每月收入有關。
房貸收支比率計算方式為：（每月收入－當月房貸以外的固定支出）÷ 房貸月繳金額。而計算出來的比率，建議要大於1.2、甚至是1.3以上，房貸內容才會更漂亮。
以月收入十萬來看，每月固定支出為五萬，房貸月繳金額為三萬，套入計算公式後：（十萬－五萬）÷ 三萬 ≒ 1.67。
貸款前，不妨利用上述公式精準計算比率，幫自己爭取更優質的房貸內容。
如果你突然面臨一大筆資金的需求，房屋二胎可能就是你最好的選擇，不僅還款年限高、額度也是所有貸款中最高，但是在申請二胎前，仍須注意的八個關鍵，我們在這篇文章有更詳盡的說明，如果你近期有房屋二胎的打算，不妨多多參考！
在某些特殊情況下，土地或是房屋會有持分的情況，但是根據權狀上的「權力範圍」說明欄位，在申貸時會有不同的做法，分別是公同共有和分別共有。
土地或房屋的所有權人一起享有。
土地或房屋的所有權人持有特定比例的部分。
簡單來說，兩者最大的差異就在於分別共有可獨自擁有特定比例的產權，且可以自由進行買賣等相關處分，更多相關規定，你可以參考民法第819條的所有內容。
不過，對銀行而言，無論是公同共有還是分別共有，都會視為「非完整之產權」，除非是所有的持有人都同意貸款，才有可能核貸。
所以，如果你的產權是公同共有，想進行房屋二胎，所有持有人中只要有一人不同意，你就只能選擇辦理分別共有後，才能進行後續的申貸。
當你的產權從公同共有變成分別共有後，在辦理房屋二胎的過程中，你也無須擔心該筆貸款是否會影響到其他持有人，引起其他持有人的不滿。因為在貸款的產權設定上，只會設定部分產權抵押，核貸過程中也無須通知其他持有人，申貸相對較為安心。
你對於房屋二胎、或是持分產權貸款仍有許多疑問嗎？
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